台經觀點

陸住宅回暖 商辦尚未觸底(旺報)
劉佩真

2020/08/10

2020年第二季大陸房市尤以住宅產品逐步擺脫首季低潮的情況最為顯著,反映部分剛性需求、長期投資置產族群在政府祭出寬鬆貨幣政策而陸續回籠,更何況房地產仍是最佳的投資避險管道,其餘商用不動產景氣仍顯低迷,代表雖然大陸第二季已全面復工復產,但部分經濟數據如社會消費品零售總額、固定資產投資表現均不如預期,顯示整體大陸經濟景氣復甦受到疫情或有反覆,使得商業相關不動產脫離最悲觀的谷底仍有限。

不過隨著宏觀政策發酵和市場主體積極調整之下,先前受到抑制的消費和投資需求將於2020年下半年充分釋放,大陸經濟成長可望實現強勁反彈,中國宏觀經濟論壇認為2020年第三季、第四季對岸經濟成長率將分別上揚至6.5%、7.5%,呈現強勁的逐季恢復特徵,預計此部分將有利於辦公大樓、商業營業用房地銷售額累計年增率的走勢。

消費緊縮抑制商用宅

不過,有鑑於大陸經濟復甦仍面臨外部形勢嚴峻複雜的處境,尤其在核心經濟數據CPI的回落、PPI跌幅的擴大、工業增加值增速放緩、民間和製造業投資復甦遲滯、消費水準持續緊縮等,顯示復工復產也有面臨到瓶頸,因而相對將抑制2020年下半年辦公樓、商業營業用房地銷售額累計年減率縮減的幅度。

另一方面,在住宅市場的表現,2020年下半年則相對較受到期待,主要係因疫情對於住宅市場的負面影響持續消退,加上資金環境相對寬鬆,為住宅市場基本面持續修復奠定基礎,更何況中央政策面亦有發改委提出推進城市放開、放寬落戶限制,推進城鎮化建設、社區改造,而地方政策方面,則以人才優惠為重,惠州、天津放寬落戶限制,廈門優化落戶具體標準,上述政策皆有利於2020年下半年大陸住宅商品房銷售額年增率有機會進入到持平至小幅衰退的區間。

整體而言,在歷經2020年上半年疫情衝擊大陸房地產市場各項指標之後,預計中央財政支援下的積極舉措及金融系統的舉措,無疑會對大陸經濟成長率在疫情結束後產生激勵的作用,同時原本延遲的房地相關交易將會恢復,並且出現補償式的增長,預計結合漸進式邊際改善、供給側寬鬆為主基調的房市政策方向,加上疫情期間遭到壓抑需求的釋放,將對後續住宅復甦形成一定的支撐效果,2020年下半年大陸房市或許有機會逐步回穩,只是2020年全年,大陸房地產市場景氣相較於2019年,仍難免將出現趨緩局面。

辦公室市場轉型契機

值得一提的是,未來也可期望大陸辦公室市場因疫情迎來轉型的機會,如對線上平台及智慧化在內的整體辦公生態的打造,成為辦公物業運營中的新趨勢,主要係因疫情期間,線上辦公工具得到更好的普及與推廣,企業及用戶對遠端交流與線上共用的接受度也得以提升所致;此外,對於受疫情衝擊較大的中小型企業集中的辦公物業、入市時間不長且租賃壓力較大的新辦公物業、承擔產業扶持功能的國有辦公物業而言,以允許租戶提前使用租期內的免租期、適當延長新租戶的免租期則可列為彈性的選擇。

龍頭房企市占將擴張

而在大陸房地產開發業者的經營方面,因企業恐將以小幅以價換量的策略為主,故2020年全年銷售額年增率由負轉正的機率大;特別是預計銷售端影響擴大及償債規模上升,部分中小型房地產業者資金端壓力將逐步加大,融資端需求將持續上升,反觀龍頭房企憑藉較強的融資及管控能力,市占率依舊有機會呈現擴張態勢。

也就是說,2020年以來在大陸房地產開發行業集中度加速提升過程中,強者愈強更為突出,特別是新冠病毒肺炎疫情使得本產業整體銷售波動性較大的情況下,競爭優勢凸出的一二線龍頭房企銷售業績仍可相對勝出,主要係因大型業者憑藉優秀運營管理能力、投資物業效益的浮現、獨特商業模式帶來低成本資源獲取及高溢價市場銷售、擁有優質物業存量等因素;更何況主流房地產企業2020年經營戰略,則是以提質增效、穩增長、控規模、降負債、精細營運,提質增效等為主軸。

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